服務團支招｜承租人以疫情為由拒付租金，出租人能否主張違約并解除合同？
時間: 2020-03-09 訪問量：1,128
問題
承租人以疫情為由拒絕支付租金或者逾期支付租金，承租人能否依照合同約定追究承租人的違約責任？能否單方解除租賃合同？
相關規定
1、《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
2、廣西壯族自治區高級人民法院民二庭《關于審理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指導意見》第一條第2點規定，因疫情原因或者政府及有關部門實施疫情防控、應急措施導致合同履行不能，當事人在訴訟中提出適用不可抗力請求解除合同或者免除民事責任的，應當按照《中華人民共和國民法總則》第 180 條和《中華人民共和國合同法》第 94 條第 1 項、第 117 條、第 118 條的規定處理。
第二條處理原則：堅持鼓勵交易原則。嚴格合同解除的條件，防止違約方濫用不可抗力或者情勢變更抗辯，損害守約方合同利益。
3、堅持貫徹公平原則。綜合考慮合同約定、疫情對合同履行的影響程度、各方當事人的過錯等因素，公平處理矛盾糾紛。
律師意見
租賃合同為雙務合同，出租人的合同義務是將約定使用條件的房屋交付給承租人使用，而承租人的合同義務則是依約支付租金。若租賃合同有不可抗力條款，且承租人確實存在因疫情治療或被采取隔離導致無法按時支付租金，則可援引不可抗力主張延緩支付租金。但出租人應當及時將該情況告知出租人，并在具備支付條件的合理期限內支付。
如果無前述情形的，承租方拒絕、遲延繳納租金的，租賃合同對違約支付租金有約定的，可以依據約定處理；未進行約定的可以按照我國《合同法》，出租人要求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
律師建議
除因疫情導致不可抗力或者情勢變更等情形外，需要變更合同對租金金額或者支付租金期限的變更，都需合同雙方達成合意。比如，自治區國資委針對疫情出臺扶持政策，要求國有出租寫字樓等房屋，可以免收一個月租金，減收兩個月50%的租金。這僅僅是國資委對其享有管理和處分的國有出租房屋作出的承諾規定。但對于民用房屋，只有房屋所有權人或者享有處分權人，才能決定對房屋租金減免的權利。否則出租人在沒有達成減免緩交租金的合意情況下，還是及時加強與承租人溝通協商。承租人也應綜合考慮疫情對出租人影響的真實情況，及時作出答復。希望雙方實事求是，換位思考，各讓一步，共渡疫情難關。
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