服務(wù)團(tuán)支招｜疫情下公平原則的法律適用——基于商業(yè)物業(yè)的減免租金之分析
時(shí)間: 2020-02-14 訪問(wèn)量：949
歲末年初，新型冠狀病毒感染肺炎疫情來(lái)襲。自2020年1月20日起，全國(guó)各地政府均開(kāi)始采取最為嚴(yán)格的隔離防控措施，大部分商業(yè)活動(dòng)被叫停或進(jìn)行限制，大部分行業(yè)經(jīng)營(yíng)受到?jīng)_擊，大型購(gòu)物商場(chǎng)、餐飲業(yè)、酒店業(yè)等需要租賃場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的行業(yè)受到的沖擊尤為嚴(yán)重，其中房租的支出無(wú)疑是相關(guān)行業(yè)面臨的最主要困境之一。由此衍生出房租減免的法律問(wèn)題，亟待解決，這也關(guān)乎我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及恢復(fù)。廣西君美律師事 務(wù)所在法律研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)公平原則對(duì)前述法律問(wèn)題分析如下：
一、處理疫情下的房租減免問(wèn)題應(yīng)當(dāng)適用公平原則
1、疫情應(yīng)屬于不可抗力
全國(guó)人大常委會(huì)法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉于2020年2月10日表示，新冠肺炎疫情導(dǎo)致不能履行合同，屬于不可抗力，可以部分或全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定除外。
此外，參照《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（該通知已于2013年4月8日被廢止）第三條第三款之規(guī)定，因“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行合同而引起的糾紛，按照《合同法》第一百一十七條（不可抗力）妥善處理。
2、能否援引《合同法》第一百一十七條主張減免租金？
我們認(rèn)為該條規(guī)定不能作為承租人減免租金的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。該法條雖規(guī)定不可抗力時(shí)可以部分或全部免除責(zé)任，但必須指出該責(zé)任應(yīng)為不能履行合同的違約責(zé)任，而非減免租金變更合同。減免租金的實(shí)質(zhì)是要求合同雙方共擔(dān)不可抗力引發(fā)的合同利益損失。
3、適用公平原則可以作為處理請(qǐng)求減免租金的法律依據(jù)
首先，公平原則是一項(xiàng)基本的法律原則，而法律原則的適用實(shí)際上是法官自由裁量權(quán)的表現(xiàn)。在司法實(shí)踐中，為保證法律的可預(yù)測(cè)性及防止濫權(quán)，法官不得任用自由裁量權(quán)，必須優(yōu)先適用法律規(guī)則。只有當(dāng)法律規(guī)則出現(xiàn)空白，或適用具體法律規(guī)則會(huì)造成極大不公時(shí)，才可以在個(gè)案當(dāng)中適用法律原則。
我國(guó)現(xiàn)有的法律規(guī)則體系并沒(méi)有對(duì)疫情下出現(xiàn)的減免租金請(qǐng)求作出具體規(guī)定，因此適用公平原則處理減免租金請(qǐng)求，符合“窮盡法律規(guī)則，方得適用法律原則”的民法適用原則。
其次，《民法總則》第六條、《合同法》第五條都明確規(guī)定，民事主體應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。公平原則的裁量基礎(chǔ)是合同雙方的權(quán)利平衡，而非單方“照顧”承租方的損失。疫情下，社會(huì)出現(xiàn)了“房東免租”的道義呼吁，也產(chǎn)生了“道德綁架”的爭(zhēng)議。適用公平原則可以在出租人與承租人尋找平衡，兼顧雙方權(quán)益，分擔(dān)疫情造成的損失，而不是簡(jiǎn)單的“一免了之”，有利于減少社會(huì)矛盾。
最后，目前已有法院明確應(yīng)適用公平原則處理疫情下的租賃糾紛。杭州市中級(jí)人民法院于2020年2月7日發(fā)布的《【民商事篇】疫情防控涉及你我他，你關(guān)心的民商事法律問(wèn)題都在這里了！》，其中第9問(wèn)就明確應(yīng)適用公平原則處理減免租金糾紛。
二、公平原則在房租減免問(wèn)題上的具體適用
1、疫情下?lián)p失的理解及分擔(dān)原則
適用公平原則處理減免租金問(wèn)題的核心就是雙方共擔(dān)損失，那么可以共擔(dān)的損失是什么？
租賃合同的合同目的就是承租人利用租賃的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，而出租人須確保租賃物業(yè)具備適租性、滿足租賃目的。疫情下，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)已經(jīng)導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，此時(shí)應(yīng)視為合同的暫時(shí)無(wú)法履行或無(wú)法完全履行，那么雙方基于此產(chǎn)生的損失應(yīng)分別為：出租人的租金損失、承租人的使用權(quán)損失。這兩種損失實(shí)際上是不同角度上的同一損失，因?yàn)槭褂脵?quán)量化后還是租金，且該兩種損失不可能同時(shí)重復(fù)發(fā)生，即若出租人免租則承租人沒(méi)有使用權(quán)損失，反之亦然。因此，疫情下，租賃雙方可以分擔(dān)的損失實(shí)際上就是疫情期間的租金。
正常情況下，公平原則下的分擔(dān)應(yīng)該是合同雙方平攤損失，租金減半。當(dāng)然，在某些情況下，還需延長(zhǎng)特定租期，如在“培育租賃期”（為了吸引入駐商家、帶動(dòng)商場(chǎng)人流，商業(yè)物業(yè)出租人給予承租戶一段時(shí)間的低租金租賃期或免租租賃期）內(nèi)發(fā)生疫情的，除了給予租金減半，亦應(yīng)適當(dāng)延長(zhǎng)“培育租賃期”。簡(jiǎn)言之，公平原則下的分擔(dān)應(yīng)為“平攤為主，特殊問(wèn)題特殊考慮”，由法官行使自由裁量權(quán)最終確定。
2、扣點(diǎn)付租方式的特殊處理
市場(chǎng)上也存在特殊“付租”的情況，即出租人收取承租人銷售金額的一定比例作為租金，且雙方簽訂合同的名稱也未必為租賃合同，有可能為合作協(xié)議或承包協(xié)議，但究其合同本質(zhì)仍為租賃合同，亦應(yīng)適用公平原則調(diào)整“租金”。
鑒于此等情況下，租金并非固定，那如何確定疫情下的租金損失？我們認(rèn)為采取近十二個(gè)月的平均租金（扣點(diǎn)）作為租金標(biāo)準(zhǔn)較為妥當(dāng)，若承租不足十二個(gè)月或承租時(shí)間過(guò)短的，則可參考相鄰物業(yè)的租金進(jìn)行確定。
3、不開(kāi)業(yè)或有限開(kāi)業(yè)的區(qū)別
疫情下，部分商家進(jìn)行了有限的經(jīng)營(yíng)，如餐廳關(guān)閉堂食，利用廚房和前臺(tái)開(kāi)展外賣(mài)業(yè)務(wù)，這確實(shí)與完全停業(yè)存在區(qū)別。此時(shí)，如何確定損失？
我們認(rèn)為原則上對(duì)此不宜做區(qū)別，疫情下利用租賃物業(yè)開(kāi)展外賣(mài)或其他便民業(yè)務(wù)，具有一定的社會(huì)維穩(wěn)性質(zhì)，是承租人承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的一種表現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)予以鼓勵(lì)，不宜用于沖抵雙方的損失。誠(chéng)然，若承租人外賣(mài)業(yè)務(wù)收入超過(guò)平時(shí)收入的，或有限開(kāi)業(yè)未體現(xiàn)社會(huì)責(zé)任的，法官在適用公平原則時(shí)亦應(yīng)當(dāng)予以考慮。
4、疫情期間的確定
公平原則下分擔(dān)的損失期間應(yīng)為受疫情影響期間，而非官方宣布的疫情期間，受疫情期間的起點(diǎn)應(yīng)定于2020年1月20日，因?yàn)殓娔仙皆菏吭诋?dāng)日央視訪談中表示存在新冠肺炎“人傳人”的特點(diǎn)，社會(huì)開(kāi)始出現(xiàn)恐慌，已開(kāi)始影響租賃合同的目的。受疫情期間的終點(diǎn)應(yīng)為政府相關(guān)部門(mén)宣布疫情結(jié)束之日再加一個(gè)合理消費(fèi)信心恢復(fù)期（一般為1至2個(gè)月）。
為何需要增加消費(fèi)信心恢復(fù)期？這是考慮到疫情結(jié)束后，人們的防控思維存在慣性，正常消費(fèi)觀念需要一定的時(shí)間才能恢復(fù)，在此期間承租人的經(jīng)營(yíng)仍受影響。
四、其他需要考慮的問(wèn)題
1、合同關(guān)于不可抗力的約定效力
若合同雙方在合同條款中明確，租金不因不可抗力而調(diào)整的，承租人是否還可以主張減免租金？是否還可以適用公平原則？
我們認(rèn)為承租人仍有權(quán)要求調(diào)減租金，雖然《合同法》第一百一十七條未規(guī)定不可抗力下可以調(diào)整合同義務(wù)，但《民法總則》第六條、《合同法》第五條都明確規(guī)定民事主體應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。因此，租金不因不可抗力調(diào)整的約定，有違公平原則的合理性，且此次疫情的經(jīng)濟(jì)影響范圍超過(guò)了2003年的“非典”疫情，已經(jīng)超出了合同雙方立約時(shí)的合理預(yù)見(jiàn)，類似條款不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)遵守之。
2、情勢(shì)變更原則的慎用
疫情的影響除了適用公平原則外，是否還可以適用情勢(shì)變更的裁判規(guī)則？我們不建議以情勢(shì)變更為由主張調(diào)整租金，首先《合同法解釋二》第二十六條明確情勢(shì)變更不是不可抗力，而此次疫情的影響已基本上被定義為不可抗力。其次，《關(guān)于正確適用<合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）服務(wù)黨和國(guó)家的工作大局的通知》明確要求，對(duì)必須適用情勢(shì)變更進(jìn)行裁判的個(gè)案，要層報(bào)高級(jí)人民法院審查批準(zhǔn)，必要時(shí)應(yīng)提請(qǐng)最高人民法院審核。因此，基于減免租金的金額普遍不高，情勢(shì)變更的適用有可能浪費(fèi)司法資源，造成訟累，更與目前主流司法觀點(diǎn)不符。
結(jié)語(yǔ)：共克時(shí)艱，需要出租人和承租人共同完成，不但是道義，更是法律的要求。
