服務(wù)團(tuán)支招｜疫情期間，開發(fā)商如何應(yīng)對商品房買賣合同履約的法律風(fēng)險？
時間: 2020-03-04 訪問量：1,140
一、風(fēng)險提示
因企業(yè)按照疫情防控要求延遲復(fù)工、建設(shè)工程工期延誤、行政機(jī)關(guān)不能正常辦理工程竣工驗(yàn)收階段有關(guān)審批事項(xiàng)（包括備案、登記等事項(xiàng)）等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨逾期交付房屋、逾期辦理房屋交易手續(xù)和不動產(chǎn)登記等風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與認(rèn)購人簽署的認(rèn)購協(xié)議大多約定了簽訂商品房買賣合同，如履行期限在疫情防控期間，將因企業(yè)不能復(fù)工導(dǎo)致認(rèn)購協(xié)議無法按照約定履行。
二、法律解讀
疫情防控對商品房買賣合同中約定的房屋交付等義務(wù)履行有較大影響，但是否構(gòu)成不可抗力，要根據(jù)合同目的和疫情防控對合同履行的影響程度、因果關(guān)系等綜合認(rèn)定。
1. 商品房買賣合同約定的房屋交付、辦理房屋交易手續(xù)和不動產(chǎn)登記時間或者認(rèn)購協(xié)議約定的簽訂商品房買賣合同時間等時間節(jié)點(diǎn)在疫情防控期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因執(zhí)行政府采取的疫情防控措施延遲復(fù)工，導(dǎo)致房屋不能按期交付、房屋交易手續(xù)和不動產(chǎn)登記不能按期辦理或者合同不能按期簽訂，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以不可抗力為由，主張將相關(guān)時間順延至企業(yè)復(fù)工后的合理時間，并免除相應(yīng)期間不能履約的責(zé)任。2. 房屋逾期交付主要是因?yàn)楣こ毯侠砉て谘诱`、行政機(jī)關(guān)不能正常辦理有關(guān)審批事項(xiàng)等因素造成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況與買受人協(xié)商順延房屋交付、辦理房屋交易手續(xù)和不動產(chǎn)登記時間。
三、律師建議
1. 及時通知。開發(fā)商應(yīng)對已簽訂的商品房買賣合同進(jìn)行全面審核，對已經(jīng)或者即將發(fā)生逾期履行情況的合同，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況重新確定房屋交付、辦理房屋交易手續(xù)和不動產(chǎn)登記的合理時間，并按照商品房買賣合同的約定及時通知買受人。
2. 積極準(zhǔn)備。行政機(jī)關(guān)恢復(fù)辦理有關(guān)審批事項(xiàng)時盡快辦理，在合理時間內(nèi)盡快完成項(xiàng)目驗(yàn)收、辦理房屋交易手續(xù)和不動產(chǎn)登記，盡最大努力降低逾期風(fēng)險。
3. 有效溝通。對于逾期原因較為復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要承擔(dān)違約責(zé)任的情況，開發(fā)商可與買受人積極溝通，計算違約金時扣減因疫情防控直接導(dǎo)致的延誤期間。
4. 謹(jǐn)慎解約。對于認(rèn)購協(xié)議約定在疫情防控期間簽訂商品房買賣合同的情況，開發(fā)商應(yīng)盡快與認(rèn)購人溝通，重新確定簽訂時間。除認(rèn)購人主動要求解除認(rèn)購協(xié)議的，不提倡協(xié)商解除認(rèn)購協(xié)議。
來源：廣西律師協(xié)會新冠肺炎疫情防控工作專項(xiàng)法律服務(wù)團(tuán)
供稿：廣西華勝律師事務(wù)所
作者：梁鵬
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