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服務團支招｜疫情期間，開發(fā)商如何應對商品房買賣合同履約的法律風險？

時間: 2020-03-04      訪問量：1,216

        一、風險提示

        因企業(yè)按照疫情防控要求延遲復工、建設工程工期延誤、行政機關不能正常辦理工程竣工驗收階段有關審批事項（包括備案、登記等事項）等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨逾期交付房屋、逾期辦理房屋交易手續(xù)和不動產(chǎn)登記等風險。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與認購人簽署的認購協(xié)議大多約定了簽訂商品房買賣合同，如履行期限在疫情防控期間，將因企業(yè)不能復工導致認購協(xié)議無法按照約定履行。

        二、法律解讀

        

        疫情防控對商品房買賣合同中約定的房屋交付等義務履行有較大影響，但是否構(gòu)成不可抗力，要根據(jù)合同目的和疫情防控對合同履行的影響程度、因果關系等綜合認定。

        1. 商品房買賣合同約定的房屋交付、辦理房屋交易手續(xù)和不動產(chǎn)登記時間或者認購協(xié)議約定的簽訂商品房買賣合同時間等時間節(jié)點在疫情防控期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因執(zhí)行政府采取的疫情防控措施延遲復工，導致房屋不能按期交付、房屋交易手續(xù)和不動產(chǎn)登記不能按期辦理或者合同不能按期簽訂，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以不可抗力為由，主張將相關時間順延至企業(yè)復工后的合理時間，并免除相應期間不能履約的責任。
        2. 房屋逾期交付主要是因為工程合理工期延誤、行政機關不能正常辦理有關審批事項等因素造成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實際情況與買受人協(xié)商順延房屋交付、辦理房屋交易手續(xù)和不動產(chǎn)登記時間。

        三、律師建議

        1. 及時通知。開發(fā)商應對已簽訂的商品房買賣合同進行全面審核，對已經(jīng)或者即將發(fā)生逾期履行情況的合同，根據(jù)項目實際情況重新確定房屋交付、辦理房屋交易手續(xù)和不動產(chǎn)登記的合理時間，并按照商品房買賣合同的約定及時通知買受人。
2. 積極準備。行政機關恢復辦理有關審批事項時盡快辦理，在合理時間內(nèi)盡快完成項目驗收、辦理房屋交易手續(xù)和不動產(chǎn)登記，盡最大努力降低逾期風險。
3. 有效溝通。對于逾期原因較為復雜，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要承擔違約責任的情況，開發(fā)商可與買受人積極溝通，計算違約金時扣減因疫情防控直接導致的延誤期間。

4. 謹慎解約。對于認購協(xié)議約定在疫情防控期間簽訂商品房買賣合同的情況，開發(fā)商應盡快與認購人溝通，重新確定簽訂時間。除認購人主動要求解除認購協(xié)議的，不提倡協(xié)商解除認購協(xié)議。

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