新型冠狀病毒疫情下租賃合同履行法律問題研究
時(shí)間: 2020-02-14 訪問量：1,028
新型冠狀病毒疫情爆發(fā)以來，已經(jīng)對國民經(jīng)濟(jì)造成了巨大的影響，特別是廣大公司企業(yè)對疫情發(fā)生前所簽訂的各類合同如何履行十分困擾。對此，廣西桂海天律師事務(wù)所廌成公司法律事務(wù)團(tuán)隊(duì)將分專題的對疫情之下的常見合同的履行進(jìn)行分析，本文先對常見租賃合同的履行問題進(jìn)行法律分析。
我們的經(jīng)濟(jì)生活中，租賃合同可分為商業(yè)租賃和非商業(yè)租賃，商業(yè)租賃中常見為商鋪（寫字樓）租賃、廠房租賃、酒店租賃等，非商業(yè)租賃中常見為住宅租賃、車輛租賃等。在本次疫情的影響很廣，但各種租賃合同具備其特點(diǎn)，故適用法律規(guī)定時(shí)不能一概而論。本次新冠疫情的暴發(fā)與2003年發(fā)生的“非典”疫情類似，我們重點(diǎn)考察了“非典”疫情期間租賃合同糾紛的裁判情況。如根據(jù)廣西壯族自治區(qū)高級人民法院作出的（2007）桂民四終字第1號判決載明：“‘非典’這一突發(fā)事件的發(fā)生，雖然給酒店業(yè)的經(jīng)營造成一定的影響，但不能必然導(dǎo)致上訴人承租大廈經(jīng)營酒店目的的落空，上訴人申請停業(yè)是其經(jīng)營策略而非‘非典’導(dǎo)致的必然結(jié)果。故‘非典’對上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎(chǔ)不構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響，不能成為可變更或解除租賃合同的情勢變更狀況。”因此，是否能適用“不可抗力”或“情勢變更”還需根據(jù)其合同特點(diǎn)進(jìn)一步探討。
一、租賃合同基本法律特征
《合同法》第二百一十二條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！币虼?，租賃合同是出租人暫時(shí)讓渡財(cái)產(chǎn)的使用、收益權(quán)能以獲取租金的合同。由此可以看出，交付租賃物是出租人的首要義務(wù)，只有當(dāng)出租人將租賃物交付給承租人，承租人才能夠?qū)崿F(xiàn)對租賃物的占有、使用和收益，從而實(shí)現(xiàn)合同的目的。商業(yè)租賃合同的目的是從事商業(yè)經(jīng)營，而非商業(yè)租賃合同的目的是生活用途。如在此基礎(chǔ)上合同當(dāng)事人有明確約定具體目的的，應(yīng)當(dāng)以約定內(nèi)容為準(zhǔn)。
《合同法》第二百一十六條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！痹谶@里我們應(yīng)該注意，這一條要求出租人必須保證租賃期間應(yīng)當(dāng)保持租賃物符合約定的用途，這里強(qiáng)調(diào)的是租賃物的質(zhì)量和性能等方面應(yīng)符合合同的要求。出租人讓渡的是“權(quán)能”，即保證該租賃物可以為合同目的服務(wù)，至于承租人占有、使用該租賃物后所達(dá)到目的的效果如何在所不問。簡而言之，商業(yè)租賃合同中無特別約定的情況下，標(biāo)的物具備可以用于經(jīng)營的功能即可認(rèn)為合同目的得以實(shí)現(xiàn)；非商業(yè)租賃合同中無特別約定的情況下，標(biāo)的物僅具備可以用于日常生活使用的功能即可認(rèn)為合同目的得以實(shí)現(xiàn)。
二、租賃合同分析
租賃合同要注以下幾個(gè)基本問題：
其一，合同簽訂時(shí)間。即租賃合同系疫情爆發(fā)前簽訂的亦或爆發(fā)后簽訂的，直接影響到合同受害方是否預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見疫情所帶來的影響。此情節(jié)作為判斷當(dāng)事人主張是否成立的重要判斷。而疫情爆發(fā)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)如何判斷，司法實(shí)踐中并未有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)視合同履行地實(shí)際情況，由法官根據(jù)“常人、常情、常理”等原則進(jìn)行自由裁量。一般看來，當(dāng)事人在官方首次通報(bào)病情前訂立合同，一般應(yīng)認(rèn)定當(dāng)事人無法預(yù)見疫情對合同的影響；但是，在啟動(dòng)應(yīng)急響應(yīng)以及采取防治措施之后，從常識上判斷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對疫情可能造成的影響有理性的認(rèn)識，故如其仍選擇訂立合同，我們認(rèn)為原則上不能適用不可抗力或情勢變更。
其二，合同期限。我們知道，疫情總有結(jié)束的時(shí)候，其造成的影響也僅會(huì)存在一定的周期。因此，如果租賃期限長而疫情影響周期短，則影響合同目的是否不能實(shí)現(xiàn)的判斷。通常司法實(shí)踐中會(huì)以“是否過半”作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，但此標(biāo)準(zhǔn)并非絕對，還應(yīng)結(jié)合其他因素由法官綜合判斷。
其三，合同履行地。合同履行地是否在疫區(qū)，如在，否是為重災(zāi)區(qū)等情況進(jìn)行判斷合同受疫情的影響程度，從而判斷合同目的是否不能實(shí)現(xiàn)。
以下為各類合同的具體分析：
（一）房屋租賃合同分析
如房屋租賃合同如系商業(yè)租賃性質(zhì)，根據(jù)合同目的在簽訂時(shí)合同雙方均知曉該標(biāo)的物的用途系用于經(jīng)營。故在合同履行過程中，經(jīng)營的目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，則應(yīng)當(dāng)視為合同目的無法實(shí)現(xiàn)。但在這里需要區(qū)別根本無法實(shí)現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)困難這兩種情況。對于前者而言，意味著無法開展任何經(jīng)營活動(dòng)；后者則是雖可以開展經(jīng)營活動(dòng)但很難實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目的。如何進(jìn)行裁判，還需要區(qū)分兩種情形是否系不可抗力、情勢變更或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)造成的。如行政機(jī)關(guān)及有關(guān)部門為防治疫情責(zé)令關(guān)停營業(yè)場所，此情形屬于不可抗力；行政機(jī)關(guān)及有關(guān)部門為防治疫情對經(jīng)營進(jìn)行限制，如對于經(jīng)營時(shí)間、經(jīng)營對象進(jìn)行管控，我們認(rèn)為此情形可以適用情勢變更；如因行政機(jī)關(guān)及有關(guān)部門的防治措施或疫情的影響導(dǎo)致人流量減少，從而出現(xiàn)難以經(jīng)營的情況，我們認(rèn)為可以適用情勢變更。
從行業(yè)角度上看，主要依靠實(shí)體經(jīng)營的行業(yè)，如酒店、賓館、餐廳、網(wǎng)咖等受前述措施影響不得經(jīng)營或難以經(jīng)營的，可適用不可抗力或情勢變更。而作為辦公場所地的寫字樓，以及不依靠實(shí)體經(jīng)營的行業(yè)如網(wǎng)店等通過網(wǎng)絡(luò)提供服務(wù)或進(jìn)行經(jīng)營的行業(yè)，受影響較小一般認(rèn)為合同目的無法實(shí)現(xiàn)或難以實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而不可以適用不可抗力或情勢變更。
如房屋租賃合同如系商業(yè)租賃性質(zhì)，根據(jù)合同目的在簽訂時(shí)合同雙方均知曉該標(biāo)的物的用途系用于生活使用。如因防治疫情的行政措施導(dǎo)致無法使用該房屋，如出租屋因防控需要不允許進(jìn)入等情況限制承租人房屋使用的，應(yīng)當(dāng)適用不可抗力。
（二）廠房租賃合同分析
如上所述，如系政府機(jī)關(guān)及有關(guān)部門為防治疫情所采取的行政措施導(dǎo)致無法使用廠房或限制復(fù)工時(shí)間的，應(yīng)當(dāng)適用不可抗力。但我們認(rèn)為，同樣具備商業(yè)租賃性質(zhì)，但廠房租賃合同與房屋租賃合同仍存在區(qū)別。如，因疫情影響工人無法出行導(dǎo)致不能到崗、供貨商無法提供材料等情形出現(xiàn)，導(dǎo)致工廠無法生產(chǎn)，不能構(gòu)成廠房租賃合同的不可抗力或情勢變更的情節(jié)。
（三）車輛租賃合同分析
根據(jù)《中華人民共和國道路運(yùn)輸條例》第三十三條的規(guī)定：“道路運(yùn)輸車輛應(yīng)當(dāng)隨車攜帶車輛營運(yùn)證，不得轉(zhuǎn)讓、出租?！币虼宋覀冊俅擞懻摲巧虡I(yè)租賃性質(zhì)的車輛租賃合同，如自駕游車輛租賃。原則上疫情的爆發(fā)并不影響承租人對租賃車輛的使用，故車輛租賃的合同目的并未受疫情所影響。至于承租人租賃車輛后是否能如愿去到目的地，則并不影響租賃合同目的的實(shí)現(xiàn)。但值得注意的是，如年輕小伙租賃“大奔”回家過年因疫情限制通行無法及時(shí)歸還車輛的，可適用不可抗力。但應(yīng)當(dāng)按《合同法》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。”履行相應(yīng)義務(wù)。
